المقدم والتقسيط: كيف تُسعَّر الوحدات في السوق الأولي

البيع في السوق الأولي المصري لا يقوم على تمويل بفائدة، بل على معادلة أبسط: مقدم يُدفع عند التعاقد، والباقي يُقسَّم على عدد من السنوات بأقساط متساوية. فهم هذه المعادلة هو ما يمكّنك من مقارنة عرضين بشكل صحيح.

المعادلة الأساسية

القسط الشهري = (سعر الوحدة − المقدم) ÷ (عدد السنوات × ١٢). لا أكثر من ذلك. وحدة بثمانية ملايين جنيه بمقدم ١٠٪ على سبع سنوات يكون قسطها الشهري تقريباً ٨٥٧٠٠ جنيه. نفس الوحدة بمقدم ٢٠٪ على عشر سنوات يصبح قسطها نحو ٥٣٣٠٠ جنيه.

هذا هو السبب في أن رقم القسط وحده لا يعني شيئاً بدون معرفة المقدم والمدة معه.

لماذا يزيد المقدم أحياناً بخصم على السعر

المطور يبيع على المخطط ليموّل تنفيذ المشروع من متحصلات البيع. كلما زاد المقدم، تحسّن موقفه النقدي مبكراً، ولهذا يقدّم عادة خصماً على السعر الإجمالي مقابل مقدم أعلى أو مدة تقسيط أقصر. إذا كان لديك سيولة، فهذا الخصم بند حقيقي يستحق التفاوض عليه.

ثلاثة بنود تغيّر الحساب ولا تظهر في القسط

• الدفعات المرحلية: بعض الخطط تتضمن دفعات إضافية عند مراحل إنشائية أو عند التسليم، خارج القسط الشهري المعلن. اطلب جدول الدفعات كاملاً.
• وديعة الصيانة: تُدفع عادة عند الاستلام وتمثل نسبة من قيمة الوحدة. ليست جزءاً من الأقساط لكنها التزام مؤكد.
• فرق التشطيب: إذا كان السعر لوحدة نصف تشطيب، فالتكلفة الحقيقية أعلى من الرقم المعلن.

كيف تقارن عرضين بشكل صحيح

ضع العرضين على نفس الأساس: احسب إجمالي ما ستدفعه فعلياً (المقدم + كل الأقساط + الدفعات المرحلية + وديعة الصيانة + تكلفة التشطيب المتوقعة)، ثم اقسمه على المساحة للحصول على تكلفة المتر الحقيقية. المقارنة على أساس سعر المتر المعلن وحده تُخفي فروقاً كبيرة.

مدة التقسيط ليست دائماً في مصلحتك

المدة الأطول تخفّض القسط، وهذا مغرٍ. لكنها تعني التزاماً أطول وارتباطاً أطول بالوحدة قبل أن تملكها بالكامل، كما تجعل التنازل أو إعادة البيع أعقد في السنوات الأولى. اختر أقصر مدة يتحملها دخلك بأريحية، لا أطول مدة متاحة.

تجد في صفحة كل وحدة على المنصة حاسبة تتيح لك تغيير المقدم والمدة ورؤية القسط الشهري وإجمالي المدفوع فوراً — استخدمها للمقارنة قبل أن تتحدث مع أي مطور.