فريق BE REAL ESTATE
العائد الإيجاري أكثر رقم يُستشهد به في قرارات الاستثمار العقاري، وأكثر رقم يُحسب بطريقة متساهلة. الفرق بين الحساب الدقيق والمتساهل يغيّر القرار أحياناً.
العائد الإجمالي: نقطة البداية فقط
العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ إجمالي تكلفة الوحدة) × ١٠٠. وحدة تكلفتها ٥ ملايين جنيه وتُؤجَّر بـ ٢٥٠٠٠ جنيه شهرياً تعطي عائداً إجمالياً قدره ٦٪. هذا الرقم مفيد للمقارنة السريعة، لكنه ليس ما ستقبضه.
العائد الصافي: الرقم الحقيقي
اطرح من الإيجار السنوي كل ما تدفعه فعلياً:
- الصيانة السنوية للمشروع
- عمولة الإدارة أو التسويق إن وُجدت
- الإصلاحات والتجديد الدوري
- فترات عدم الإشغال — قدّرها بواقعية، شهر أو شهران في السنة تقدير معقول
ثم اقسم الناتج على إجمالي ما دفعته في الوحدة — لا على سعرها المعلن. إجمالي التكلفة يشمل التشطيب ومصاريف التعاقد ووديعة الصيانة. تجاهل هذه البنود يرفع العائد الظاهري بشكل مضلل.
لا تخلط بين العائد والربح الرأسمالي
العائد الإيجاري هو الدخل الجاري من التأجير. ارتفاع قيمة الوحدة مع الوقت شيء آخر تماماً، ويتحقق فقط عند البيع. مشروعان قد يتساويان في العائد الإيجاري ويختلفان تماماً في نمو القيمة — والعكس.
عامل يُنسى: السيولة
الوحدة سهلة البيع لها قيمة إضافية لا تظهر في أي معادلة عائد. وحدة بعائد ٧٪ يصعب بيعها قد تكون أسوأ من وحدة بعائد ٦٪ عليها طلب مستمر — لأن القدرة على الخروج من الاستثمار جزء من الاستثمار نفسه.
قاعدة عملية
احسب دائماً سيناريوهين: متفائل ومتحفظ. إذا كان السيناريو المتحفظ ما زال مقبولاً بالنسبة لك، فالقرار سليم. إذا كان القرار يعتمد على تحقق السيناريو المتفائل بالكامل، فهو قرار هش.
